|
In zehn Schritten zum perfekten Mietverhältnis
Im Jahre 1870 war alles noch viel einfacher: Damals reichte ein zweiseitiges Vertragswerk, um eine
Wohnung oder ein Haus zu vermieten. Mittlerweile ist der üblicherweise verwendete Standardvertrag
auf acht Seiten angewachsen. Eine Entwicklung, die die Kompliziertheit des Mietrechts
widerspiegelt. Die optimale Vermietung eines Objekts steht und fällt also mit dem Mietvertrag, in
dem wichtige Details korrekt vereinbart werden müssen. Um Ihnen dies so leicht wie möglich zu
machen, haben wir hier 10 goldene Regeln aufgestellt, mit denen Sie zum perfekten Mietvertrag
gelangen - von der Anbahnung und dem Mietabschluss über die Mietzeit hinweg bis zur Kündigung
und Abwicklung des Mietverhältnisses. Vertragsformulare erhalten Sie übrigens in
Schreibwarengeschäften und lassen Sie sich im Einzelfall von einem Fachanwalt beraten.
Regel 1: Lernen Sie den Mieter persönlich kennen.
Als Eigentümer ist Ihnen der Werterhalt Ihrer Immobilie besonders wichtig. Deshalb muss es gut
überlegt sein, wem man sein Objekt eventuell über Jahre anvertraut. Natürlich können Sie sich über
Mieterselbstauskünfte mit Fakten und Informationen versorgen. Doch manchmal ist es auch sinnvoll,
den neuen Mieter bei einer entspannten Tasse Kaffee näher kennen zu lernen. Verlassen Sie sich
dabei auf Ihre Menschenkenntnisse und Ihr Gespür - vielleicht nimmt auch Ihr Lebenspartner an
diesem Gespräch teil, denn: Vier Augen sehen mehr als zwei. Lassen Sie sich während des
Gesprächs den Personalausweis zeigen, um die Identität des Mieters zu überprüfen.
Regel 2: Beschreiben Sie das Objekt objektiv.
Je genauer Sie beschreiben, welche Wohnung vermietet werden soll, umso besser für alle Parteien.
Dazu gehört auch die Lage der Wohnung. die genaue Adresse, das Stockwerk, die Hausseite und
ob sie zur Straße oder zum Hof hin gelegen ist. Geben Sie ebenfalls an, ob Nebenräume mitvermietet werden und wo sich
diese genau befinden. Bei der Vermietung eines Altbaus bietet
es sich an, auf den gegebenenfalls altersbedingt geringen Schall- und Wärmeschutz hinzuweisen.
Regel 3: Meter hoch zwei gegen Ärger hoch vier.
Die Angabe von Quadratmetern hat schon oft für großen Ärger gesorgt, vor allem dann, wenn sie
mit der tatsächlichen Wohnfläche nicht übereinstimmt. Dies kommt vor allem zum Tragen, wenn
auch die Nebenkosten nach Wohnfläche umgelegt werden. Nach einem Urteil des Dresdener
Oberlandesgerichts (3 AR 0090/97) kann bei einer geringeren Wohnfläche als im Mietvertrag
angegeben eine Mietminderung möglich sein. Allerdings nur, wenn die Flächendifferenz erheblich
ist und die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch die geringere Wohnfläche beeinträchtigt wird.
Ansonsten, so die Dresdener Richter, sei die Wohnflächenangabe im Mietvertrag nur eine bloße
Beschaffenheitsangabe und keine Zusicherung einer Eigenschaft. Ein Tipp also: Messen Sie so
genau wie möglich nach und schreiben Sie exakt diese Quadratmeterzahl in den Vertrag.
Regel 4: Nehmen Sie sich Zeit für die Mietzeit.
Überlegen Sie im Vorfeld genau, wie lange Sie Ihr Objekt wirklich vermieten möchten. Denn viele
Streitigkeiten entstehen, weil die Mietzeit im Vertrag nicht genau aufgeführt ist. Weisen Sie genau
aus, ob es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, ein befristetes Mietverhältnis oder ein
Festzeitmietverhältnis handelt. Doch manchmal reicht auch das nicht: Wird zum Beispiel ein
befristetes Mietverhältnis geschlossen, müssen die Klauseln der ordentlichen Kündigung gestrichen
werden. Sonst bleiben sie weiter in Kraft.
Regel 5: Mieterhöhung auf der Höhe der Zeit.
Aktuell gibt es vier Möglichkeiten, die Miete rechtmäßig zu erhöhen. Erstens: Sie berufen sich auf
die ortsübliche Vergleichsmiete, z. B. mit Hilfe des Mietspiegels. Zweite Möglichkeit ist die
Standardmieterhöhung per Gutachten oder Vergleichswohnung. Die dritte Möglichkeit ist die der
Staffelmiete. Dabei müssen die einzelnen Staffeln jeweils mindestens ein Jahr lang unverändert.
bleiben und genau ausgewiesen werden. Die letzte Möglichkeit ist die Mietanpassungsvereinbarung.
Das Prinzip: Die Mietentwicklung wird an den Preisindex für die gesamte Lebenshaltung gekoppelt.
Das Problem: Bei dieser Regelung muss der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur
ordentlichen Kündigung verzichten
Regel 6: Schöner renovieren leicht gemacht.
Das Thema Schönheitsreparatur ist oftmals gar nicht schön. Denn es wird nicht nur in den Verträgen
zu wenig beachtet, es trägt auch ein enormes Kostenrisiko für den Vermieter. Ganz gleich, ob es
dabei um Fristen geht oder um die Festlegung der Renovierungsmaßnahmen. Ratsam ist es, klare
Vereinbarungen zu treffen. Zum Beispiel mit einer Einzugsrenovierung. Hier wird klar festgelegt, was
bei Einzug, während der Laufzeit und bei Auszug zu renovieren ist. Die Auszugsrenovierung hat
einen entscheidenden Nachteil: Verlässt der Mieter eine Wohnung, ist für ihn die Qualität der
Renovierung nicht mehr von Bedeutung. Vor allem, weil er die Arbeiten laut Gesetz auch in
Eigenleistung verrichten kann. Viel günstiger ist es, eine unrenovierte Wohnung zu übergeben:
Die Tapeten sind entfernt, der alte Teppichboden entfernt die Türen sind abgeschliffen. In diesem
Zustand kann der Mieter ganz nach seinem; Geschmack renovieren und wird dabei schon aus
Eigennutz für hohe Qualität sorgen. In gleichem Zustand erhält der Vermieter das Objekt zurück und
kann deutlich sehen, ob zum Beispiel Schäden im Mauerwerk verursacht wurden.
Regel 7: Betriebskosten können Geld kosten.
Wer bei der Vereinbarung über Betriebskosten nicht aufpasst, kann dabei Geld verlieren. Denn die
Betriebskosten sind so stark gestiegen, dass sie oft schon als "zweite Miete" bezeichnet werden.
Nicht wirksam im Vertrag sind Klauseln wie "der Mieter übernimmt die anfallenden Nebenkosten"
oder "Mieter trägt Hauskosten". Im Gegenteil: Es werden zum Teil sogar detaillierte Angaben
verlangt, was jedoch im Zeitalter der Computer erstellten Mietverträge machbar sein sollte. Listen
Sie deshalb alle Betriebskosten im Mietvertrag auf. Und noch ein Tipp: Vereinbaren Sie
angemessene Vorauszahlungen, damit Sie Ihrem Geld später nicht hinterherlaufen müssen. Und
vergessen Sie den Umlageschlüssel nicht. Abgesehen von Heizung und Warmwasser sollte die
Umlage der Betriebskosten nach der Quadratmeterzahl erfolgen.
Regel 8: Wer für Ruhe sorgt, hat keinen Krach.
Wenn die Pflicht zur Ruhe nur in der Hausordnung, nicht aber im Vertrag niedergeschrieben ist,
droht Krach. Denn Lärm ist eines der häufigsten Ärgernisse in Mietwohnungen und Reihenhäusern.
Um hier sofort die richtigen Argumente auf den Tisch bringen zu können, bedarf es natürlich
detaillierter Kenntnis der einschlägigen Rechtsprechung. Weitere Informationen gibt es im
sogenannten "Lärmlexikon", verfasst auf der Basis von über 600 Gerichtsentscheidungen und
zahlreicher Expertenstimmen.
Regel 9: Neuer Mieter, neuer Zylinder.
Wie viele Schlüssel ein Mieter bei Einzug braucht, hängt von seinen individuellen Bedürfnissen ab.
Doch beim Auszug können die Schlüssel zum Schlüssel für Probleme werden. Denn oftmals
kommen sie in der Mietzeit - z. B. durch Trennungen von Partnern - abhanden. Handelt es sich nicht
um einen Generalschlüssel, sind Hauseigentümer deshalb gut beraten, bei Neuabschluss eines
Mietvertrages zur Sicherheit einen neuen Zylinder in die Wohnungstür einzubauen.
Regel 10: Wohnungsübergabe - vorher und nachher.
Wenn Sie Ihr Objekt an einen neuen Mieter übergeben, sollte immer ein Zeuge an Ihrer Seite sein,
der eventuell auch vor Gericht befragt werden kann. Auf einem separaten Blatt wird während der
Übergabe festgehalten, was an der Wohnung noch zu machen ist. Beide Parteien unterschreiben
diese Auflistung. Ähnlich sollte es bei Mietende und Auszug laufen. Gehen Sie auf Nummer Sicher
und erstellen Sie ein von allen unterschriebenes Übergabeprotokoll, nehmen Sie wieder einen
Zeugen mit und bitten Sie den Mieter, Fotos machen zu dürfen.
|
|
