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Nochmehr Infos rund ums Bauen.
Bauen - so jedenfalls ist es landauf, landab zuweilen zu hören - macht nicht nur Freude, die Sorgen sind oft groß. Das
angestrebte Ziel, die Schaffung des nach individuellen Wohnvorstellungen gestalteten Eigentums, ist nicht selten noch die einzige Triebfeder, die dem Bauherrn über manche kummervolle Stunde hinweghilft, der er sich
während der Bauzeit ausgesetzt sieht. Die Antwort auf die Frage nach der eigenen Haftung und der des am Bau beteiligten Unternehmers ist in diesem Zusammenhang ein sehr bedeutsames Problem, Nicht immer kennt sich
der Bauherr hier aus. Wer weiß schon stets richtig zu beantworten,
- ob der Bauherr während der Bauzeit überhaupt ein Risiko für die Bauleistung des Unternehmers trägt,
- ob der beteiligte Unternehmer bis zur Abnahme haftet,
- was zu beachten ist, wenn sich der Bauherr von einem Unternehmen ein Haus zum Festpreis kauft,
- wie sich der Bauherr überhaupt absichern kann und ob dies auch durch den Abschluss geeigneter Versicherungen möglich ist?
Die VOB klärt die gegenseitigen Rechte und Pflichten. Für die Beurteilung der Risikoverhältnisse bietet der mit den am Bau beteiligten Unternehmen geschlossene Bauvertrag die wesentliche Grundlage. Jeder Bauherr
sollte deshalb auch den Inhalt der vertraglich vereinbarten Bestimmungen kennen und prüfen. In der Regel liegt den Bauverträgen die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) zu Grunde. Hier sind vor allem die
"Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" von Bedeutung, die der Teil B der VOB enthält.
Wann wird ein Gewerk abgenommen?
Nach den Bestimmungen von § 12 VOB
haften die beteiligten Unternehmer für die von ihnen erbrachte Bauleistung bis zum Zeitpunkt der "Abnahme". Im Anschluss hieran geht die Gefahr auf den Auftraggeber, also den Bauherrn, über. Häufig wird
der Begriff "Abnahme" falsch gedeutet. Die Ansicht, der Bauherr trage bis zur endgültigen Übergabe des fertigen Gesamtbauwerkes keinerlei Gefahr, ist zwar weit verbreitet, doch wird sie dadurch nicht
richtig. Mit dem Begriff "Abnahme" ist nämlich ausschließlich die Übergabe des jeweiligen Gewerkes an den Bauherrn gemeint. Das Ausführungsrisiko des Unternehmers endet also immer zu diesem Zeitpunkt. Ein
Dachdeckermeister haftet für die Herstellung der Dacheindeckung beispielsweise nur bis zu deren Fertigstellung, nicht etwa bis zur endgültigen Abnahme des Gesamtgebäudes. Da diese Regelung für alle am Bau
beteiligten Gewerke zutrifft, vergrößert sich das Risiko des Bauherrn mit jeder Abnahme eines fertig gestellten Gebäudeteils und ist unmittelbar vor der Fertigstellung des Gesamtbauwerks am größten.
Gefahrtragung am Bau
Regelt nun § 12 VOB den Begriff der Abnahme, so befasst sich § 7 VOB mit der Verteilung der Gefahr. Er bestimmt eine weitgehende Entlastung der beteiligten Unternehmer und wird nicht
zuletzt deswegen auch vielfach als "Bauherrenparagraph" bezeichnet. Wird nämlich eine ganz oder teilweise ausgeführte Unternehmerleistung vor der Abnahme durch unabwendbare, vom Unternehmer nicht zu
vertretende Umstände beschädigt oder zerstört, so liegen die Kosten für die Wiederherstellung ausschließlich beim Bauherrn. Dies trifft insbesondere für höhere Gewalt, Krieg und Aufruhr zu. Als höhere Gewalt gelten
Schäden aus Elementarereignissen wie z. B. Sturmflut, Orkan oder unvermutet eintretenden und anhaltenden Frostperioden. Wird die Bauleistung durch unvorhersehbare Handlungen dritter Personen, beispielsweise durch
Sabotage, beschädigt, haftet der Unternehmer auch hierfür nicht. Der Begriff des "unabwendbaren Umstandes" ist aber noch sehr viel weiter gefasst. So gehören hierzu Schäden, die ursächlich auf die
Beschaffenheit des Baugrundes zurückzuführen sind, denn der Baugrund ist eine vom Bauherrn zur Verfügung gestellte Sache, für die er auch die Haftung zu übernehmen hat. Aber auch Schäden, die der Unternehmer mit
wirtschaftlich vertretbaren Mitteln nicht abwenden kann, erfasst dieser Begriff. Vertretbar ist für den Unternehmer nur, was als Aufwand zur Abwendung eines Schadens im ausgewogenen Verhältnis zu seinem Auftrag
steht. Ein Orkan, der vor der erfolgten Abnahme die Dacheindeckung stark beschädigt oder zerstört, gilt einmal als höhere Gewalt, und zum anderen können die Kosten, einen solchen Schaden erfolgreich abzuwenden, so
hoch sein, dass eine wirtschaftliche Vertretbarkeit für den Unternehmer nicht mehr vorliegt. Für den Dachdeckermeister entfällt eine Beteiligung an der Behebung des eingetretenen Schadens, denn die Aufwendungen für
die Wiederherstellung hat der Bauherr in voller Höhe zu tragen.
Was ein "Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten" wissen muss
Wenn nun der Bauherr für ein oder mehrere Gewerke keine
Unternehmer beauftragt, sondern diese Bauleistungen in Eigenhilfe selbst erbringt, ergibt sich für ihn zusätzlich das Risiko aus unternehmerischer Tätigkeit. Vor dem Gesetz gilt er nämlich als "Unternehmer
nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten" für diese Baueigenleistungen. Dies gilt auch mit Blick auf die VOB. Für die Baueigenleistungen trägt er also sowohl vor als auch nach der Abnahme die alleinige Gefahr. Als
"Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten" ist der Bauherr insbesondere auch verpflichtet, die Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften einzuhalten. Hierauf muss er beispielsweise bei der
Verwendung von Gerüsten, Schutzgerüsten, Leitern, Vorhaltematerial, Abdeckungen und Absperrungen achten. Er muss auch dafür sorgen, dass die von ihm für die Ausführung von Baueigenleistungen beschäftigten Personen
die entsprechende Schutzkleidung und Sicherheitsschuhe tragen. Ereignet sich während der Ausführung von Baueigenleistungen auf der Baustelle ein Unfall, haftet grundsätzlich zunächst einmal die
Bauberufsgenossenschaft als gesetzlicher Unfallversicherer. Stellt sich jedoch heraus, dass der Bauherr als "Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten" gegen die Unfallverhütungsvorschriften verstoßen
hat, weil beispielsweise das Gerüst nicht in Ordnung war oder andere Mängel den Unfall verursacht haben, so fordert die Bauberufsgenossenschaft die ihr entstandenen Kosten vom Bauherrn zurück. Dies betrifft nicht
nur den Ersatz der Arzt- und Krankenhauskosten, sondern auch die Rentenansprüche des Verletzten oder seiner Hinterbliebenen. Nicht selten schon haben Regressansprüche des gesetzlichen Unfallversicherers den Bau
stillgelegt, Ersparnisse völlig aufgezehrt und die Existenz des Bauherrn gefährdet.
Wichtig beim Kauf zum Festpreis
Kauft der Bauherr von einem Unternehmen sein Haus zum Festpreis, wird häufig die
Auffassung vertreten, dass jegliche Haftung für ihn entfällt. Dies ist allenfalls bedingt richtig. Zwar verbleibt das Ausführungsrisiko bis zur endgültigen Abnahme weitgehend bei dem Hersteller, doch sollte der
Vertrag daraufhin überprüft werden, ob auch das Bauherren-Risiko nach 5 7 VOB vom Hersteller übernommen wird. Nur so ist der Bauherr vor unangenehmen Überraschungen sicher.
Mängel am Baugrund
Wenn
der Bauherr der Herstellerfirma das Grundstück, das er schon besitzt, zur Bebauung zur Verfügung stellt, so liegt bei ihm auch das Risiko aus dem Baugrund, Fehler aus Grund und Boden, die zu einer Beschädigung oder
gar Zerstörung der gelieferten Bauleistung führen, gehen zu Lasten des Bauherrn. Torflinsen oder Veränderungen der Grundwasserverhältnisse können Ursachen solcher Beschädigungen sein. Nur wenn der Hersteller neben
der Lieferung und Herstellung des Baukörpers auch noch das Grundstück liefert, trägt er das Risiko für die Eignung des Baugrundes, sofern die grundbuchamtliche Übertragung auf den Käufer erst nach der Übergabe des
fertig gestellten Bauobjektes erfolgt. Für den Fall, dass der Bauherr die Errichtung des Kellergeschosses durch einen anderen Unternehmer ausführen lässt oder gar in Eigenleistung selbst vornimmt, haftet der
Hersteller für die Errichtung des Hauses selbstverständlich nur ab Kellerdecke. Fehler aus Grund und Boden, die für Beschädigungen an den Bauleistungen ursächlich werden, verbleiben im Risikobereich des Bauherrn.
Insgesamt ist festzustellen, dass weder der Architekt noch die Unternehmer, die am Bau beteiligt sind, dem Bauherrn dieses Risiko abnehmen können.
Ohne Versicherung geht es nicht
Hieraus ergibt sich die unerlässliche Notwendigkeit für den Bauherrn, eine Absicherung zu treffen, die ihn vor einer Auszehrung seiner Ersparnisse oder gar existenzgefährdenden Risiken schützt.
Versicherungen, die besonders auf die angesprochenen Gefahrenbereiche abstellen, können dabei helfen. Im Wesentlichen handelt es sich um die drei Versicherungszweige:
- Wohngebäudeversicherung
- Bauleistungsversicherung
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
Auszug aus der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) Teil B, DIN 1961
§ 7 Verteilung der Gefahr
Wird die ganz oder teilweise ausgeführte Leistung vor der Abnahme durch höhere Gewalt,
Krieg, Aufruhr oder andere unabwendbare, vom Auftragnehmer nicht zu vertretende Umstände beschädigt oder zerstört, so hat dieser für die ausgeführten Teile der Leistung die Ansprüche nach § 6 Nr. 5; für andere
Schäden besteht keine gegenseitige Ersatzpflicht.
§ 12 Abnahme
1. Verlangt der Auftragnehmer nach der Fertigstellung gegebenenfalls auch vor Ablauf der vereinbarten Ausführungsfrist die Abnahme der
Leistung, so hat sie der Auftraggeber binnen 12 Werktagen durchzuführen; eine andere Frist kann vereinbart werden.
5. (1) Wird keine Abnahme verlangt, so gilt die Leistung als abgenommen mit Ablauf von 12
Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung.
5. (2) Hat der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von 6
Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Benutzung von Teilen einer baulichen Anlage zur Weiterführung der Arbeiten gilt nicht als Abnahme.
5. (3) Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder wegen Vertragsstrafen hat
der Auftraggeber spätestens zu den in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Zeitpunkten geltend zu machen.
6. Mit der Abnahme geht die
Gefahr auf den Auftraggeber über, soweit er sie nicht schon nach § 7 trägt.
Hinweise;
Während im § 12 Abs. 6 der Übergang vom Unternehmer-Risiko zum Bauherren-Risiko eindeutig geregelt ist, gelten
nach der Rechtsprechung für den § 7 zum Begriff der "höheren Gewalt" folgende Merkmale:
1. Das Ereignis muss von außen einwirken
2. Das Ereignis muss unvorhersehbar sein
3. Das Ereignis muss unabwendbar sein
Als höhere Gewalt sind hiernach vor allem elementare Naturereignisse wie Sturmflut, Orkan, schwere Gewitter, Hagelschlag, langanhaltende starke Fröste und Handlungen
dritter Personen (Sabotage) anzusehen.
Der Begriff des "unabwendbaren Umstandes" umfasst u. a. Schäden, die ursächlich auf die Beschaffenheit des Baugrundes zurückzuführen sind, weil der Baugrund eine
vom Bauherrn zur Verfügung gestellte Sache ist.
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